Сколько же должна стоить недвижимость?

После стремительного падения в конце 2008 – начале 2009 года цены на недвижимость замедлили поиски ценового дна и даже немного выросли. Это дало повод застройщикам и риэлторам говорить о завершении падения цен и начале небольшого, но стабильного роста стоимости квадратных метров. Что же мы наблюдаем в действительности? Прохождение дна и новый подъем или небольшой отскок перед очередным ралли вниз?
Давайте сперва посмотрим на изменение цен на недвижимость в декабре 2008 – мае 2009 (данные по Киеву, источник портал недвижимости Домик.нет).

Как видно из графиков, стоимость недвижимости продолжала свое падение даже в апреле и мае (по крайней мере снижались цены, озвученные продавцами). Цены заключенных договоров стабилизировались и, в некоторых случаях, даже немного выросли (однако это скорее исключение, которое подтверждает правило). Учитывая постоянное снижение цен со стороны продавцов, говорить о том, что этап падения цен завершен и впереди нас ожидает рост стоимости квадратных метров – преждевременно.
Интересным является и то, насколько отличается оценка недвижимости глазами продавца и покупателя: разница цен порой превышает 20-30% (для Киева, по данным Домик.нет)! Для Днепропетровска (по данным Интернет-газеты Aviso) отличие составляет 30-40%. Такое отличие в оценке  стоимости заветных квадратных метров говорит о превышении предложения над спросом. А если предложение превышает спрос, говорить о стабилизации цен, и тем более их росте – преждевременно. Скорее всего, цены продолжат свое снижение…
Но если цены будут снижаться, остается вопрос: до какого уровня? Как определить, что цены упали достаточно и нужно покупать (конечно, если есть зачем и за что 🙂 )? В посте «Актуальны ли инвестиции в недвижимость» на этом блоге я уже говорил об одном из алгоритмов определения «справедливой» стоимости недвижимости. Также есть мнение, что определить справедливо ли оценена недвижимость можно, если сравнить доходность вложения в недвижимость и, например, банковский депозит.
Понятно, что данные подходы позволяют определить лишь ориентировочную стоимость недвижимости, когда рынок этой самой недвижимости достигнет дна. Для наглядности, давайте рассмотрим оба подхода на примере. Исходные данные:

• Город – Днепропетровск;
• Недвижимость – однокомнатная квартира на вторичном рынке;
• Расположение – спальный район города (не центр).

Согласно Интернет изданию «Авизо», стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе города Днепропетровска колеблется в диапазоне 25 – 28 тысяч долларов (для простоты расчета считаем, что квартира в жилом состоянии и не требует капитального ремонта; в противном случае, к стоимости квартиры необходимо добавить стоимость ремонтных работ). Затраты на приобретение квартиры составят около 5% от стоимости приобретаемого жилья. Итого, затраты составят 26 250 – 29 400 у.е.
При этом, средняя стоимость аренды составляет 900 – 1300 грн/мес. (опять таки, есть пример, когда однокомнатная квартира сдается за 1900 грн/мес в том же спальном районе, но в этой квартире был сделан ремонт и куплена новая мебель, что и является причиной более дорогой аренды). Для простоты расчетов, возьмем среднее значение 1200 грн/мес.
Коммунальные услуги (среднее значение за год) составят порядка 200 грн (квартплата, отопление, газ, вода (горячая и холодная), электроэнергия, вывоз мусора, обслуживание лифта). Также из суммы аренды необходимо минимум 5% отложить на амортизацию квартиры (мелкий ремон, замена труб, канализации, разбитых окон и т.д.). Таким образом, вычитая из суммы, полученной за аренду квартиры, дополнительные зараты, получаем чистый ежемесячный доход в размере 940 грн или 120$ (по курсу 7,7).
Итак, при покупке квартиры стоимостью 25 000$ (при этом затраты на приобретение составят min 26 250$) с целью сдачи в аренду, мы будем получать чистый доход в размере 120$/мес или 1 440$/год.
При такой стоимости квартир и величине аренды, вложение в недвижимость окупиться за 18 лет. А доходность такой инвестиции составит 5,5% годовых.
Согласитесь, что ни тот, ни другой показатель не радует. Скорее наоборот, они говорят о том, что ценам на недвижимость еще есть куда снижаться. Давайте на основе полученных цифр и упомянутых ранее методик, попробуем сориентироваться до какого уровня могут упасть цены.
Алгоритм №1. Оценка стоимости недвижимости, исходя из срока окупаемости.
Если ориентироваться на срок окупаемости 8-10 лет, как это было в «допузырный» 2003-2004 гг., мы получаем, что 1 комнатная квартира в спальном районе Днепропетровска (или другом городе миллионнике) должна стоить 11 500 – 14 500 долларов.
Алгоритм №2. Оценка стоимости недвижимости, исходя из уровня доходности.
Если же ориентироваться, что доходность от инвестиции в недвижимость должна составлять 9-10% годовых (на уровне долларового депозита) та же квартира должна стоить 14 500 – 16 000 у.е.
Конечно, такие ориентировочные расчеты дают большой диапазон цен, от 11,5 до 16 тысяч долларов. Но даже если ориентироваться на верхнюю планку (16 000$) это означает, что цены на квартиры в долларовом эквиваленте могут упасть еще на 30%… Кстати, если учесть факторы, которые говорят о возможности наступления этой осенью второй волны кризиса и вероятностью очередной девальвации гривны, то вероятность падения цен на квадратные метры в долларовом эквиваленте становится еще более очевидной.
Примечателен и тот факт, что уже сейчас в объявлениях о покупке квартир есть и такие: «Куплю квартиру за 15 000$ в любом районе». Возможно, это попытка сходу сбить цену. А возможно, это реальная стоимость квартиры, по которой уже заключаются договора…

В завершение хочу сказать, что я не риэлтор, не застройщик и у меня нет бизнеса по проектированию зданий. Возможно, по этой причине я так спокойно говорю о возможном падении цен. Но в то же время, я не предсказатель и не ясновидящий 🙂  Насколько точной является оценка стоимости недвижимости «на дне» и как скоро это произойдет – покажет время.

А Вам я желаю успешных покупок (квартир и не только) и
удачных инвестиционных идей и их реализации!!!