Актуальны ли инвестиции в недвижимость? Часть 2.

В предыдущем посте мы рассмотрели текущую стоимость недвижимости в городах милионниках и сроки ее окупаемости. Прочитать об этом Вы можете здесь. Напомню, что мы вышли на срок окупаемости в 12 лет (15 лет если брать в учет налоги, амортизация квартиры и т.д.)

Как и обещал, в этом посте мы рассмотрим след моменты:

1. экономически обоснованные сроки окупаемости недвижимости;

2. роль и условия ипотеки после кризиса;

3. наличие и объемы отложенного спроса на недвижимость (исходя из анализа последних 30 лет).

1. Сроки окупаемости недвижимости.

Чтобы не изобретать велосипед, я просто процитирую слова из газеты «Зеркало недели», от 13 марта сего года: «Момент достижения нижней точки предсказать практически невозможно. Тем не менее, определенная ценовая стабилизация наступит, когда срок окупаемости инвестиции в недвижимость (за счет арендной платы) вернется к 8—10 годам, как это было в «допузырные» времена. Цены на квартиры как на вторичном, так и на первичном рынке в долларовом исчислении обязательно будут еще снижаться. Поэтому покупать жилье сейчас не стоит.»

Итак, при арендной ставке за однокомнатную квартиру в размере 1300 грн/мес, справедливой можно считать стоимость этой самой квартиры от 125.000 грн до 156.000 грн или ~16.500$. Фантастика? Поживем, увидим…

2. Ипотека после кризиса.

Я не буду прогнозировать, на каких условиях (на какой срок и под какой процент) банки будут выдавать ипотечные кредиты после кризиса. Но, очевидным является тот факт, что условий наподобие: «кредит на 30 лет без первоначально взноса!!!» уже не будет. Банки будут строже относиться к заемщикам, тщательнее проверять их платежеспособность и т.д. Таким образом, если мы с Вами хотим инвестировать в недвижимость (на вторичном рынке, как на наиболее доступном), нам необходимо иметь минимум 37.500 грн наличными для первоначального взноса (30% от 125.000 грн.).

К этому стоит добавить еще два замечания:

· Необходимо иметь в виду, что при возобновлении активной работы банков (что рано или поздно случится) количество ваших конкурентов по поиску качественного жилья будет возрастать по мере того, как будет набирать обороты кредитование. Поверьте мне, даже те, кто не нуждается в ипотеке (например я), ждут возобновления кредитования как сигнала о том, что медлить с инвестицией в недвижимость больше нельзя.

· Рынок недвижимости достаточно инертен, поэтому моментальный разворот в обратную сторону не случится. Значит, будет достаточно времени все взвесить и выбрать оптимальный момент для совершения сделки.

3. Отложенный спрос на недвижимость

На этом моменте хочется остановиться отдельно.

Кто-то может спросит: почему я так уверен, что рост цен на недвижимость возобновиться? Ответ прост: ОГРОМНЫЙ отложеный спрос на недвижимость со стороны наших сограждан. Проанализируйте сами объемы сдаваемых площадей в Украине за период с 1980 по 2008 год (для 2009 года указан прогноз):

· За период с 1980 по 1989 года в Украине было сдано 191,7 мл кв. метров.

· За период с 1900 по 1999 года в Украине было сдано 102,3 мл кв. метров.

· За период с 2000 по 2009 года в Украине было сдано 74,7 мл кв. метров.

Весь период хорошо представлен на графике:

*данные периода с 1980 по 2008 гг – данные Государственного комитета статистики; для 2009 года указан прогноз, согласно оценкам участников рынка и экспертов.

Посмотрите, за 20 лет (!) (период с 1990 по 2009 год (включая прогноз на этот год)) в Украине построено меньше недвижимости, чем за 10 лет с 1980 по 1989 гг.!!!

А все помнят советские очереди на получение квартиры? Сколько нужно было стоять? 5 лет? 7? А может 10 лет? Мои родители, например, стояли в очереди на получение квартиры 18 (!) лет… Кто не помнит – спросите у родителей или бабушек/дедушек. Почему были такие очереди? Ответ простой: на всех квартир не хватало. Говоря современным языком: спрос превышал предложение.

А чтоже произошло, когда Украина стала независимой? Когда объемы строительства упали в 2 раза? А ничего не произошло… Потребность осталась, возможности ее удовлетворить не стало. Стал образовываться отложенный спрос…

Частично он начал удовлетворяться в 2003 – 2008 гг во время так называемого «бума кредитования», что и послужило толчком в формировании «строительно-финансового пузыря». Однако с наступлением финансово-экономического кризиса спрос на квадратные метры вновь перешел в режим «отложености»… Спрос на недвижимость просто ждет условий для возрождения…

Какой можно сделать вывод из всего выше сказанного? А вывод напрашивается следующий:

· Инвестиции в недвижимость по прежнему актуальны. Просто еще не наступил их час

· Объект инвестирования — квартира на вторичном рынке в городе-миллионнике;

· Учитывая, что приемлемым сроком окупаемости недвижимости (за счет аренды) является 8 – 10 лет, справедливой ценой однокомнатной квартиры будет стоимость ~16.500$ (при стоимости аренды в размере 1300 грн/мес).

· Учитывая величину отложенного спроса, рост стоимости недвижимости после кризиса — является просто неоспоримым фактом (по крайней мере для меня).

И в завершение сегодняшней беседы небольшое напоминание: не стоит надеяться на то, что недвижимость в обозримом будущем будет дорожать скачкообразно, или о том, что цены вскоре вернутся на уровни, близкие к докризисным. Недвижимость следует рассматривать как объект для личной долгосрочной инвестиции(!), а не как объект спекуляций.

Всем успехов!

P.S. Кому понравился приведенный анализ (или просто заинтересовал ) — подписывайтесь на получение новых статей через RSS. Форма подписки в верхнем правом углу или здесь.

Оставить комментарий