Актуальны ли инвестиции в недвижимость? Часть 1.

Вначале скажу несколько слов о своих «информационных» предпочтениях: я просто обожаю информацию с ряда ресурсов, таких, например, как «Зеркало недели», «Экономическая правда», «Коммерсант» и др. Но порой, я не могу согласиться даже со столь авторитетными источниками. И вопрос инвестиций в недвижимость один из таких «спорных» моментов. C этого момента, подробнее…
В выпуске Интернет издания «Эконмическая правда» от 30 марта 2009 года в статье «Инвестиции в недвижимость останутся в прошлом?» делалось следующее утверждение:

«По данным компании SV Development, стоимость одного квадратного метра в новостройке в Оболонском районе Киева на конец марта этого года составляла 1905 долларов. Таким образом, однокомнатная квартира в новостройке площадью 60 квадратных метров стоит 114 300 долларов. Предположим, физическое лицо, имея эти средства, приняло решение инвестировать их в недвижимость и приобрести такую квартиру для получения прибыли от арендной платы … Налог с доходов физических лиц (15%) уменьшит годовой доход еще на 599 долларов до 2 254 долларов. То есть для покрытия расходов на приобретение квартиры понадобится 50 лет!»

Но вначале сделаем несколько уточнений, которые помогут нам объективно оценивать ситуацию:
1. Законопроект о налогообложении недвижимости еще не принят. И будет ли принят – еще не известно.
2. Даже если закон будет принят, стоит обратить внимание, на то, что: «Плательщики налога освобождаются от уплаты налога, если общая площадь объекта налогообложения не превышает: 150 квадратных метров общей площади квартиры, 300 квадратных метров здания, 100 квадратных метров садового или дачного дома, 100 квадратных метров хозяйственных построек и 30 квадратных метров гаражу.» Итак, если квартира, в которую мы инвестируем меньше 150 кв. метров (а это площадь приличной 4-х комнатной квартиры) – платить налог не придется.
3. Для инвестирования рассмотрим квартиру в Днепропетровске (это Вам не недвижимость в Египте 🙂 ), так как не все живут в Киеве, а ситуация в Днепропетровске на 95% аналогична ситуации в других городах миллионниках.
4. Объектом инвестирования (пока теоретическим) будет квартира на вторичном рынке. Так сказать, не будем беспокоить застройщиков
Для получения объективной информации, мною были предприняты определенные действия, которые принесли след результаты:
— Пообщавшись с риэлторами, я получил минимальную стоимость однокомнатной квартиры в диапазоне 24.000$ — 26.000$. Но стоит помнить, что риэлторы являются заинтересованной стороной. Полистав газеты и позвонив по объявлениям в своем районе я получил минимальную цену за однокомнатную квартиру в размере 18.000$.Поскольку диапазон цен от 18 до 26 тысяч слишком большой, возьмем среднее значение; таким образом стоимость однокомнатной квартиры составит 22.000$.
— Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру, опять таки по данным риелторов составляет 1300 – 1400 грн/мес (хотя мой друг снимает вполне приличную квартиру за 900 грн/мес, а бывшая коллега сдает однокомнатную квартиру за 1800 грн/мес; есть чему поучиться.
— Чтобы привести к единому знаменателю гривны и доллары, возьмем курс 8,5 грн/доллар (хотя сегодня в обменниках продавали по 8.25)

Итак, что же мы получаем, наложив данные критерии на суровую реальность наших дней? Полученная картина не так уж и страшна:
1. Имея на руках наличные деньги, квартиру можно купить (в городах милионниках) за 187.000 грн (22.000 у.е по курсу 8,5).
2. Сдавая данную квартиру в аренду за 1300 грн/мес, за год мы получим 15.600 грн. Таким образом квартира окупиться через 12 лет. Согласитесь, срок более приемлемый, чем 50 лет, о которых говорили журналисты «Экономической правды».

Конечно, в расчетах не учтены налоги, амортизация квартиры и т.д. И реальный срок окупаемости может отодвинуться до 15 лет. Но я ведь и не советую Вам сейчас покупать квартиру на вторичном рынке, как объект инвестирования. Я предлагаю Вам альтернативную точку зрения на вопрос инвестиции в недвижимость…
Однако, для того, чтобы увидеть полную картину о том:
— сколько должна стоить недвижимость после сдутия «финансового пузыря»,
— когда стоит в нее инвестировать и почему это будет доступно многим из нас;
— и почему недвижимость после кризиса БУДЕТ расти в цене.
необходимо рассмотреть еще несколько моментов, таких как:
— экономически обоснованные сроки окупаемости недвижимости;
— роль и условия ипотеки после кризиса;
— наличие и объемы отложенного спроса на недвижимость (исходя из анализа последних 30 лет).

Но это будет рассмотрено в следующем посте, так как в этом сказано уже достаточно.
P.S. Если Вам понравился данный пост — подпишитесь на RSS рассылку новых статей  в верхнем правом углу или здесь.