Государственное ипотечное учреждение в марте 2013 снизило ставки рефинансирования на ипотечное кредитование в Украине с 18 процентов до 15,3 процента. В результате в банках-партнерах тоже уменьшилась средняя цена на предоставляемые жилищные кредиты. При этом цены на ипотечные кредиты банки уменьшили на большую величину по сравнению с произошедшим снижением ставки ГИУ – на 3-3,1 процента. В июле 2013 ипотечные кредиты в коммерческих банках Украины на 10 лет в рамках сотрудничества с ГИУ в среднем выдавались под реальные 18,34 процента годовых.
Ипотека в Украине под угрозой
Вместе с тем измененный порядок регистрации собственности на недвижимость, введенный с 1 января 2013 года, фактически блокирует операции по продаже банков, выдающих ипотечные кредиты. Так считают участники УКБС (Украинский кредитно-банковский союз). По их мнению, из-за нововведений возникла необходимость уже зарегистрированные права собственности на находящуюся в ипотеке банка недвижимость регистрировать заново. Теперь регистрируют права на недвижимость органы Укргосреестра. За БТИ осталась только обязанность проводить техинвентаризации недвижимости. Фактически это означает, что все устанавливающие права собственников документы, выданные до начала 2013 года, признаны недействительными.
Намного усложняет процедуру регистрации, по мнению УКБС, также следующие факторы:
— формы заявлений, утвержденные Минюстом, очень несоверешенны;
— от собственника требуется подача большого числа дополнительных документов;
— сведения о клиенте и предмете ипотеки дублируются.
Все эти новшества значительно увеличивают расхода на оформление регистрации. Банк без участия ипотекодателя может зарегистрировать только запрет на продажу предмета ипотеки, а также ипотеку прав на незавершенное строительство. Поэтому объем работы банка с ипотекодателем по перерегистрации им в Госреестре прав собственности и изменению ипотечных договоров многократно возрос.
По данным НБУ, на 1.01.2013 ипотечных кредитов выдано на 63,2 миллиарда гривен только домохозяйствам. Заключены десятки тысяч договоров ипотеки. Необходимость их пересмотра вызывает огромные дополнительные затраты финансовых средств и времени у банков и их клиентов.
Ассоциация для решения этих проблем вносит предложение восстановить право нотариусов изымать из Госреестра записи по обременению ипотекой имущества и снимать запреты продажи недвижимости. Вместе с тем обязательно, считают в УКБС, для достоверной идентификации объекта недвижимости проводить его обязательную текущую инвентаризацию. Таким образом будет подтверждена законность перепланировок и уменьшен риск признания судом сделок с недвижимостью недействительными.
Рабочая группа, включающая в себя представителей УКБС, Укргосреестра и Минюста разрабатывает сейчас проект изменений в законы, призванных устранить накопившиеся проблемы. Группа работает также над предложениями по улучшению программного обеспечения.
Финансирование программы, призванной удешевить ипотечное кредитование Киев сократил по сравнению с первоначальным планом на 150 миллионов гривен. Взамен на 108,5 миллиона гривен увеличено финансирование господдержки покупки и строительства доступного жилья. Еще 41 миллион гривен перенаправлено с ипотечных программ на строительно-ремонтные работы на приоритетных объектах и курортах.
Однако льготные кредиты хотят получить более семи тысяч украинских граждан. Пользуется спросом действующая пока схема приобретения жилья. С начала года ГИУ рефинансировало на 75 миллионов гривен оплату 342 ипотечных договоров.
Перспектива на ипотечное кредитование в 2014 году: займы на пять лет будут стоить от 18,74 процента годовых, на 30 лет – от 18,19 процента годовых. Однако эксперты предполагают, что в 2014 году государственные кредиты могут и подешеветь.
В целом можно констатировать, отмечают эксперты, что на данном этапе развития в Украине сложилась собственная национальная модель развития ипотечного рынка. В Украине средняя доля просроченных кредитов по ипотеке составляет 22 процента, в Казахстане – 15,8 процента, в РФ – 12 процентов. В этих трех государствах СНГ до кризиса рынок ипотечного кредитования покупки жилья развивался наиболее интенсивно.
Однако сегодня статистика говорит, что количество сделок по недвижимости резко уменьшилось. Кризис не прошел без последствий. Если до него банки готовы были выдать кредит практически каждому, кто его просил, то ныне контингент возможных клиентов определен гораздо четче. Требования к нему ужесточились. Более консервативным стал подход к оценке рисков. Несмотря на некоторое оживление, наблюдающееся на рынке кредитования, ипотека остается достаточно редким продуктом. Это объясняется тем, что ипотечные договоры рассчитаны на длительный период. Сегодня у банков просто нет таких «длинных ресурсов». Рискованная практика выдачи за счет краткосрочных займов долгосрочных кредитов на условиях, когда накопившийся долг было легко рефинансировать, для многих банков имела негативные последствия.
Восстановлению рынка не способствуют фактически замороженный сегодня рынок купли-продажи квартир, где наблюдается сто продавцов на одного покупателя. В помещаемых в СМИ объявлениях очевидна явно неадекватная оценка предлагаемой к продаже недвижимости. Отсутствие публичного доступа к данным реальных сделок не дает возможность определить фактические цены продажи. На рынок негативно воздействуют и обесценивание доходов, невозможность накопить наличные деньги из-за постоянной инфляции, нестабильность рынка труда и безработица. Заемщиков, которые могут предъявить положительную кредитную историю, сегодня очень мало. Кроме того, большинство населения к перспективе долгосрочного кредита, даже если его получить возможно, относится со страхом и настороженностью.
Банки, в свою очередь, с подозрением относятся ко многим застройщикам, которые часто в сроки строительства не укладываются или вообще исчезают вместе с деньгами. По этой причине они гораздо охотнее оформляют ипотеку на покупку вторичного жилья.
Эксперты считают, что для восстановления объемов ипотечного рынка экономике нужно не меньше двух лет.
